自己買的房子卻住著別人？海安法院這樣判！

許軍向趙強(qiáng)購得一套住宅后，發(fā)現(xiàn)因趙強(qiáng)拖欠其表哥劉威的債務(wù)，之前一直把該房租給劉威夫妻居住，直到趙強(qiáng)還清債務(wù)為止。多次交涉無果后，許軍將劉威夫婦訴至法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。近日，南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，駁回許軍的訴訟請求。

2018年3月，趙強(qiáng)向表哥劉威借款150萬元，后雙方簽訂房屋租賃合同，約定趙強(qiáng)將其所有的人民路20號房屋出租給劉威，以借款150萬元的利息為租金，在趙強(qiáng)未還清借款時(shí)，劉威有權(quán)居住或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。此后，劉威夫妻一直居住于該套房屋內(nèi)，并按時(shí)繳納水電、物業(yè)費(fèi)等。

2020年5月，趙強(qiáng)與許軍簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋出售給許軍，購房總價(jià)款為120萬元。許軍在支付30萬元定金后，詢問能否看房，趙強(qiáng)回復(fù)該房屋現(xiàn)由其表哥劉威夫婦居住，暫不便看房。對此，許軍未表示異議，在支付了剩余款項(xiàng)后，與趙強(qiáng)一起至不動產(chǎn)中心辦理變更登記，并領(lǐng)取了該房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

因趙強(qiáng)未歸還借款，案涉房屋一直由劉威夫婦居住。后許軍便與趙強(qiáng)簽訂了退房退款協(xié)議，約定若趙強(qiáng)一個(gè)月內(nèi)未將房屋交付其使用，則應(yīng)當(dāng)退還購房款120萬元，否則其有權(quán)自行開鎖入住。但一個(gè)月后，趙強(qiáng)未交房也未退款。于是許軍將劉威夫婦訴至海安市人民法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。

海安法院經(jīng)審理認(rèn)為，許軍系通過與趙強(qiáng)簽訂買賣合同的方式繼受取得案涉房屋，雖然辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，起到了權(quán)利公示的作用，但是出賣方自始未交付，可見許軍從未實(shí)現(xiàn)過對房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有權(quán)權(quán)能。而當(dāng)事人主張物權(quán)排除妨害的前提是其已經(jīng)取得相應(yīng)的物權(quán)權(quán)能，因此在所有權(quán)與占有權(quán)能相分離的情況下，尚不能認(rèn)定許軍有權(quán)基于房屋所有權(quán)人地位而要求房屋的實(shí)際占有人排除妨害。

此外，劉威夫妻在房屋買賣前就已與趙強(qiáng)簽訂房屋租賃合同，二人對房屋的使用不屬于非法侵占。在許軍支付定金、要求看房時(shí)，趙強(qiáng)便告知劉威夫妻居住于此，不便看房。依據(jù)“買賣不破租賃”原則，許軍在明知該房屋已被出租的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)后果，無權(quán)要求劉威夫妻搬離房屋。

同時(shí)法院釋明，若許軍認(rèn)為因未能實(shí)際取得對房屋的實(shí)際占有致使自身權(quán)利受損，可依法向合同相對方趙強(qiáng)主張損害賠償。

一審判決后，許軍提起上訴。南通中院審理后維持了原判。

  （文中涉案當(dāng)事人均為化名）

法官說法

所有權(quán)變動不影響租賃合同的效力

《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！北緱l為“買賣不破租賃”原則，即在租賃合同的有效期內(nèi)，出租人將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，承租人的權(quán)利不因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消滅或者受到妨礙。一般認(rèn)為，租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，承租人行使租賃權(quán)主要體現(xiàn)在對租賃物的使用、收益，故對人的依賴較弱而對物的依存較強(qiáng)。從保護(hù)承租人利益和維護(hù)交易秩序出發(fā)，在租賃期限內(nèi)發(fā)生租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移即“先租后賣”的，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系而成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)。

本案中，因?yàn)榉课葑赓U事實(shí)先于房屋買賣，根據(jù)買賣不破租賃的原理，即使許軍完成了產(chǎn)權(quán)變更登記，仍不影響趙強(qiáng)與劉威的房屋租賃合同效力，劉威仍然享有房屋的使用權(quán)。在此情況下，許軍欲維護(hù)自身權(quán)益，可向趙強(qiáng)主張合同損失。

承辦法官提醒，賣房人應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信，將房屋租賃情況如實(shí)告知購房人，也就是說讓購房人了解購買房屋以后必須承擔(dān)的租房義務(wù)，從而提前避免房屋買賣后引起的租賃糾紛。同時(shí)對于購房人來說，買房前也應(yīng)該充分了解房屋是否存在租賃的情況，租期是否到期，以免發(fā)生買了房自己卻住不進(jìn)去的情況。

（來源：海安市人民法院）

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