賣房后遇拆遷想反悔？海安法院這樣判！

3月22日下午，南通中院行政庭在海安法院公開開庭審理毛某訴海安市住房和城鄉(xiāng)建設局確認城市更新安置協(xié)議無效并賠償案，并當庭作出駁回上訴，維持原判的終審判決。海安市政府及部門領導班子成員，各區(qū)鎮(zhèn)、街道分管建設負責人、住建部門負責人，各司法所長，部分村（居）委會主任、村民等60余人旁聽案件審理。

案情回放

2005年，毛某與鄭某簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，將其未領取兩證的“小產(chǎn)權(quán)”房賣給非本村的鄭某，鄭某此后亦未辦理權(quán)屬證書。2021年，房屋所在地塊拆遷，海安住建局經(jīng)調(diào)查后，與實際居住人鄭某之妻程某簽訂《城市更新安置協(xié)議》。毛某認為其才是合法產(chǎn)權(quán)人，海安住建局應當與之簽訂協(xié)議，遂提起訴訟，要求確認協(xié)議無效。合議庭在充分聽取各方意見、認真梳理、辨析爭議焦點、休庭評議后，當庭作出裁判。

合議庭認為

首先，《城市更新安置協(xié)議》標的是補償安置利益歸屬，而非房屋本身，海安住建局與程某約定補償安置權(quán)利義務，并不涉及法律法規(guī)關于宅基地轉(zhuǎn)讓等相關規(guī)定，不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形。

其次，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》簽訂于2005年，程某戶裝修居住至2021年拆遷，海安住建局基于程某戶實際長期居住的事實，以及《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》、支付房款收條等證據(jù)，已經(jīng)盡到了審慎審查的職責，認定補償利益歸屬程某戶并無不當。

最后，生效民事判決雖然確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，但并沒有就房屋返還毛某一并作出處理，且指出毛某行為違反交易誠信，合同無效后具體財產(chǎn)處理應尊重歷史、恪守誠信。

綜上，海安住建局與程某簽訂的《城市更新安置協(xié)議》合法有效，毛某要求確認協(xié)議無效并賠償?shù)睦碛刹荒艹闪ⅰ?/font>
合議庭在宣判時特別指出，法院認定《城市更新安置協(xié)議》合法有效，并非肯定和支持農(nóng)村宅基地及地上房屋買賣。相反，由于只有集體經(jīng)濟組織成員才能依法取得宅基地，且宅基地轉(zhuǎn)讓必須符合法定條件，買受人因此可能面臨交易風險和法律風險。由于案涉地塊已于2010年經(jīng)批準征收為國有土地，故并不涉及集體經(jīng)濟組織成員宅基地權(quán)益保障問題，至于雙方對于房屋拆除后補償安置利益的分配，可以另行處理，不影響本院對《城市更新安置協(xié)議》效力的認定。

近年來，南通中院行政庭深入推進“訴源治理減量工程”，筑牢審判“壓艙石”，擔當百姓“護身符”，以規(guī)則引領助推依法行政，實質(zhì)訴源治理行政爭議。通過具體明確的判決確保審理到位，促進履責，定分止爭，查明糾紛的根源，有效解決糾紛，推動嚴格規(guī)范公正文明執(zhí)法，確保“收得進來，解決得了”。依托千名領導干部觀百庭、巡回審判等形式，加強對重大案件、典型案例的司法宣傳力度，以案釋法，讓履行審判職能變成普法過程，達到“審理一件，規(guī)范一片，治理一域”的效果，著力營造辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法的法治環(huán)境。

來源：市中院行政庭

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